Como Investir em Imóveis com poucos recursos e da maneira certa!

Investir em imóveis

Se você fosse investir em imóveis para aluguel, você iria preferir: 1) Comprar um apartamento para alugar a uma pessoa física apenas, como estamos acostumados a ver; 2) Comprar um conjunto de prédios para alugar para empresas como Ambev, Petrobrás, Coca-Cola, Volkswagen, entre outras?

Parece ser uma pergunta lógica, levando em consideração que as grandes empresas irão fornecer melhores garantias de pagamento, os reajustes anuais serão respeitados sem problema nenhum, as renovações contratuais serão feitas com antecedência, entre outros diversos pontos positivos. Fica até fácil investir em imóveis assim.

Mas é claro que é algo totalmente fora de cogitação. Imagina, quanto custaria comprar um prédio inteiro para poder alugar para estas empresas? Não dá nem para considerar investir em imóveis dessa maneira…

E se eu disser que é possível?

Se eu disser que você pode comprar uma parte de um Shopping? Se eu disser que você pode comprar uma parte de um conjunto de prédios para aluguel?

Sim, você pode. E com um valor inicial próximo dos R$ 100,00.

Isso é possível graças aos Fundos de Investimentos Imobiliários.

Fundos de Investimentos Imobiliários: Como Funciona?

Investir em imóveis

Fundos de Investimento Imobiliário

Para entender como funciona um Fundo de Investimento Imobiliário ( FII ) e o seu conceito, irei exemplificar: Imagine que um grupo de 5 pessoas tenha R$ 10 milhões para fazer um investimento. Eles querem investir em imóveis. Querem fazer um investimento grande, e pensam em abrir um Shopping Center.

Fazendo uma projeção para o investimento inicial do projeto, avaliaram que seria de R$ 20 milhões o aporte inicial para este projeto.

Fazer um empréstimo bancário iria acabar com a rentabilidade do projeto, então está fora de cogitação. Infelizmente, eles não conhecem mais ninguém que tenha uma quantia suficiente para entrar como sócio. E agora, acabou a esperança para este grupo de investidores? Ainda não!

Existe a opção de captar estes R$ 10 milhões que faltam no mercado financeiro. Eles podem procurar um Banco de Investimento, para que este Banco faça todas as tratativas legais junto aos órgãos reguladores, para que então, estes Bancos comecem a oferecer este produto financeiro para o mercado em geral.

Simplificando a frase, o Banco de Investimento irá dividir estes R$ 10 milhões em cotas, transformando estes R$ 10 milhões, por exemplo, em 100.000 cotas de R$ 100,00 cada.

Após esta conversão, o Banco começa a oferecer estas cotas no mercado financeiro, através dos Bancos Comerciais (Itaú, Bradesco…) e as Corretoras buscando interessados em fazer parte deste investimento, podendo começar a partir de R$ 100,00!

Finalizando o prazo, se você comprou pelo menos 1 cota terá uma participação do investimento. Com essa participação, você terá o direito de receber os alugueis mensais que as lojas pagarão para a administração do Shopping Center.

É mais simples do que parece. Você será sócio Shopping, ganhará parte dos aluguéis, irá valorizar seu patrimônio caso a área localizada também valorizar.

Como funciona a remuneração e a valorização nos FII’s?

Investir em imóveis

 

Agora que você comprou essa parte do Shopping, você quer saber como será remunerado e como o imóvel será valorizado, além de que quer muito saber como poderá se desfazer deste Shopping quando precisar do dinheiro de volta.

Remuneração

Mensalmente, o Shopping irá receber os aluguéis das lojas, assim também como os imóveis residenciais/escritórios recebem o aluguel dos inquilinos. Este aluguel será repassado a todos os cotistas donos do Shopping, ou seja, VOCÊ!

Todos os meses será depositado na sua conta corrente um valor referente ao aluguel destes imóveis. Os Fundos Imobiliário, em média, geram aluguéis de 0,75% a 1,0% ao mês, livre de imposto de renda.

Isso mesmo, só com a distribuição dos aluguéis você consegue essa rentabilidade mensalmente. Este já é um bom motivo para começar a pensar no investimento.

Valorização

Além dos aluguéis, você também poderá ganhar dependendo da valorização do imóvel.

Para entendermos a valorização do imóvel, precisamos entender como é feita a negociação destas cotas, que mencionei anteriormente, assim como a venda delas no caso de não querer mais fazer parte do investimento.

Após a compra de todas as cotas que o Banco de Investimento emitiu, estas cotas serão negociadas na Bovespa, onde ficarão disponíveis para todos os investidores interessados em comprar ou vender as cotas nos fundos.

A valorização irá ser feita de acordo com o aquecimento do mercado, assim como é o caso dos imóveis de verdade. Se a região onde se encontra o Shopping valorizar, irá ter uma demanda maior para a compra das cotas do fundo imobiliário, pois elas estarão em um preço abaixo do valor de mercado.

Com uma demanda maior, o preço irá aumentar, assim como o valor da cota. Ou seja, você continuará com a mesma quantidade de cotas, porém o valor dela sofrerá alterações.

No nosso exemplo, o banco emitiu cada cota no valor de R$ 100,00. Se não tiver mais nenhuma cota por este preço no mercado, alguém que queira aproveitar a valorização da região do imóvel irá oferecer R$ 101,00 com o intuito de conseguir que alguém mude de ideia e faça a venda.

No momento que alguém faz a compra, a sua cota agora não vale mais R$ 100,00 e sim os R$ 101,00 que foi feito o último negócio. Essa é a valorização do imóvel.



 

Vendendo o imóvel

Você também seguirá essa mesma regra, se quiser vender a sua participação no imóvel.

Essa é uma das melhores vantagens na compra de um FII. A liquidez diária irá definitivamente acabar com o risco de liquidez que nós vimos no artigo sobre compra de imóveis, visto que agora a venda do imóvel será feita diretamente na Bovespa, com toda a segurança e facilidade que o sistema eletrônico da Bovespa nos fornece.

Não precisa pagar para uma imobiliária fazer a transação, que provavelmente irá abocanhar uma boa parte do seu lucro. Uma corretora irá fazer essa transação para você por um valor muito baixo. Comparado com as imobiliárias, seria um valor irrisório.

Agora já sabemos como funciona o investimento, como somos remunerado e como podemos nos desfazer do imóvel quando for do nosso interesse. Está na hora de saber como fazer a compra do imóvel, após se vendido todas as primeiras cotas!

Investir em Imóveis – Fazendo a compra do Fundo Imobiliário

Investir em imóveis

Para fazer a compra de um fundo imobiliário, você deve ter uma conta corrente em uma corretora. Pode ser feito também através da corretora do seu banco que você tem conta hoje, mas não recomendo investir desta forma.

Para aprender como abrir a conta em uma corretora, você pode acessar este artigo para entender melhor.

Com sua conta ativa e o valor creditado na sua conta corrente, próximo passo é efetuar a compra. Acesse o HomeBroker (plataforma de negociação onde é efetuado a compra e venda dos ativos financeiros, como Ações, Opções, Cotas de Fundos Imobiliários, entre outros) da sua corretora.

Para acessar o HomeBroker é fácil, assim que você fizer o login no site da sua corretora com certeza irá ter um campo “HomeBroker” para você acessá-lo.

Cada corretora utiliza um HomeBroker diferente, porém, são todos muito parecido, com relação aos recursos disponíveis.

Agora que já está dentro da plataforma de negociação, você deve colocar o código do fundo para verificar o livro de ofertas, ou seja, todas as ofertas que estão ativas no mercado.

Para verificar os códigos, basta verificar no site da Bovespa que colocarei o link mais abaixo para saber quais fundos existem e quais são os códigos. Mas antes de fazer a compra, você deve escolher um fundo levando em consideração alguns critérios.

Investir em Imóveis e escolhendo um Fundo Imobiliário para a compra

Investir em imóveis

Existem diversos Fundos Imobiliários a nossa disposição para compra e venda. No site da Bovespa estão listados todos eles, que você pode acessar e verificar neste link (como falei, neste link também tem os códigos. No HomeBroker coloque o código e depois o número 11. Ex: AEFI11).

Acessando o site, você poderá checar as principais informações de cada Fundo, as últimas distribuições de dividendos, a cotação atual, entre outras informações complementares.

Esta é uma parte muito crítica. A escolha do Fundo que você fará a compra depende de diversas variáveis que veremos a seguir.

Liquidez

A liquidez é uma das variáveis que considero mais importante. Não adianta querer comprar um FII sem liquidez, achando que ele irá valorizar se não há negociação.

Fique atento à liquidez do fundo que você quer comprar. Minha dica para esta parte é acessar este link, do site InfoMoney, onde eles levantam o volume diário de negociações (é a última coluna). Faça a compra apenas do que apresentam um bom volume.

Rendimento Mensal

O pagamento mensal dos aluguéis, que são depositados em sua conta, são chamados de Yield. O Yield é sempre uma porcentagem, que representa o retorno no período que o investimento teve.

Por isso devemos sempre procurar os fundos que tenham um Yield mensal médio maior que 0,75%. Isso quer dizer que devemos procurar entre os fundos disponíveis, aquele que forneça um rendimento mensal maior que 0,75%

Para descobrir o Yield de um fundo de investimento, basta acessar o link para o site da Bovespa onde constam todos os fundos. Entre em um fundo que você quer saber, e selecione a aba “Comunicados e outros Documentos” e verifique as últimas distribuições de rendimento.

Para calcular, basta fazer um cálculo simples. Se a última distribuição foi de R$ 0,80 por cota e a cota estiver no preço de R$ 90,00 basta fazer 0,8/90 x 100 chegando ao resultado de 0,89%.

Diversificação nos Fundos

Assim como nos investimentos em geral, diversificar nos Fundos Imobiliários é necessário.

Não fique preso há apenas um FII. Opte por escolher mais de 1 de preferência de setor diferente, ou então de locais diferentes. Existem fundos imobiliários para os mais diversos fins de exploração de imóvel, como podemos ver alguns a seguir:

  • Agências Bancárias;
  • Hotéis;
  • Condomínios Residenciais;
  • Prédio de Escritórios;
  • Shoppings Center;
  • Hospitais.

É importante esta diversificação pelo fato de dar mais conforto a você. Não adianta colocar todas as fichas em apenas 1 Prédio de Escritórios, por exemplo. Se o prédio perde seu melhor cliente, sofrerá uma desvalorização na cota e diminuirá o Yield mensal.

Se for comprar cotas de Escritórios e Residências, procure comprar de diferentes localidades. Não adianta comprar 3 imóveis em São Paulo. Se o setor imobiliário de São Paulo tiver uma retração, você perderá dinheiro. Agora se comprar um em São Paulo, outro no Rio de Janeiro e o terceiro em Belo Horizonte, será muito mais difícil desvalorizar seu patrimônio.

Fique atento e coloque seu dinheiro nos diferentes setores!

Procure informações sobre o FII investido

Investir em imóveis

 

Quando você vai investir em imóveis sempre procura todas as informações do imóvel, não é?

Procure saber sempre a maior quantidade de informações possíveis sobre o imóvel que está adquirindo. Não há como você investir em imóveis ou em qualquer outra cosia sem conhecer bem..

Segue alguns pontos importantes para serem avaliados:

 

  • Vacância do Imóvel (saber qual a porcentagem que está disponível para locação);
  • Vencimento do contrato de aluguel dos contratos (verificar se haverá renda para os próximos anos “garantido”);
  • Os inquilinos do imóvel (verificar se há vários inquilinos, quanto mais, melhor);
  • A área que o imóvel está inserido;

Enfim, estas são apenas algumas informações que você precisa saber quando for comprar um imóvel.

Conclusão

Investir em imóveis

Investir em imóveis é um bom negócio. Você deve aprender a investir da forma correta, através dos Fundos de Investimento Imobiliário.

O investimento é fácil e rápido, além de contar com custos muitos baixos, oferecem uma grande variedade para diversificação.

Algumas vantagens:

  • Elimina o risco de Liquidez;
  • Aluguel (Yield) Mensal depositado na sua conta, sem taxas e sem imposto de renda;
  • Poder investir em grandes imóveis;
  • Ter diversos inquilinos;
  • Ter inquilinos qualificados, como grandes empresas;
  • Poder comprar e vender quando você quiser de maneira fácil, sem necessitar de nenhuma imobiliária.

É uma oportunidade que você não pode perder! Você já sabe como fugir da poupança então comece agora mesmo a investir em imóveis da forma certa. Toda carteira de investimentos tem que contar com Fundos Imobiliários.

Se você não se sentiu seguro com o investimento em FII e prefere as formas convencionais e mais conservadoras, não perca os próximos artigos.

Ainda assim, insisto em você estudar melhor a compra de FII’s!!


 

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Pós-graduado em finanças pela Fundação Getúlio Vargas e bacharel em Administração. Consultor Financeiro Pessoal, ajudando diversas pessoas a melhorar sua vida financeira, é estudante e atuante no mercado financeiro desde 2010.
  • Rodrigo Silva

    nao sabia que o investimento nestes fundos estava investindo em imoveis de verdade… pelo que ja li achava que era igual a poupança e CDB… parabéns pelo texto e pelo blog

    • Olá Rodrigo!

      Pode ter certeza que você está investindo num imóvel. Você sempre pode checar todas as informações de todos os FII’s diretamente no site da bovespa. Na parte de FII consta todos os fundos e todas as informações de cada um. Pode confiar.

      Obrigado! 🙂