Imóveis: é melhor Alugar ou Financiar?

Você já deve ter escutado alguma vez na vida que alugar um imóvel vale mais a pena do que financiar. E você pode ter ignorado completamente isso pelo simples fato de que parece  lógico que ter um imóvel próprio é melhor que ficar “jogando dinheiro fora”.

Mas e aí? O que é melhor: comprar ou alugar um imóvel?

Financeiramente, alugar um imóvel é muito mais vantajoso que comprar financiado.

Mas muitas vezes isso simplesmente não entra na cabeça das pessoas. Para muita gente, não faz sentido o fato de que ficar pagando aluguel pode ser melhor que estar investindo em algo que no fim vai ser dela!

Nesse artigo eu vou te provar, com números, que alugar é a melhor opção.

E ainda: no final, você vai descobrir qual é um dos maiores erros que muitos brasileiros cometem e que acaba deturpando a ideia de alugar.

Antes de começar é importante deixar claro que existem algumas questões intangíveis que não entram na conta na tomada de decisão (e que devem ser considerados), como:

  • sonho de ter uma casa própria rapidamente;
  • possibilidade de decorar e reformar a casa do jeito que quiser;
  • liberdade de não estar preso em um financiamento de 20-30 anos;
  • liquidez para qualquer emergência/oportunidade.

Vários motivos poderiam entrar aqui… mas não vem ao caso citar todos eles nesse momento.

O importante é entender os seus motivos, compreender até que ponto a compra da casa própria é a realização de um sonho ou simplesmente uma crença limitante.

Imóvel Próprio: Sonho ou Crença Limitante?

Antes de continuar acho importante deixar claro que um dos mantras mais famosos referente a este assunto é simplesmente um mito:

“Pagar aluguel é jogar dinheiro no lixo. Bom é financiar porque um dia o imóvel vai ser seu.”

Quantas vezes você ouviu:

“Esse dinheiro vai para compra da minha casa própria.”

“Graças a Deus consegui quitar a minha casinha e estou livre de dívidas.”

“Pagar aluguel é sempre jogar dinheiro fora. Pagando financiamento você estará gastando com algo que será seu.”

Essas frases você escuta na televisão, na novela, na sua casa, no trabalho, na escola, na faculdade, na rádio, no bar, no supermercado, e por aí vai…

São exatamente estas frases que ficam enraizadas na cabeça de toda criança brasileira criando uma crença limitante de que alugar imóvel é ruim e que comprar é bom.

Crenças limitantes são pensamentos e interpretações que você toma como verdadeiros, mas que no fundo são falsas ou pelo menos não são verdades absolutas.

Então a  primeira coisa a ser feita é eliminar essa crença da sua cabeça imediatamente e separar o sonho da crença limitante.

Entendo totalmente se você quer muito decorar e fazer uma casa toda do seu jeito, quebrando algumas paredes, pintando e outras coisas. Se este é o seu sonho de verdade, não tem problema. Você pode financiar…

Só quero que antes faça o cálculo e entenda que poderá perder dinheiro. Se o dinheiro que você estiver perdendo for menos importante que a realização do seu sonho, tá tudo certo.

Agora que já entendemos a questão subjetiva e separamos sonhos de crenças limitantes, está na hora de falar do que eu mais gosto e é a minha praia: em os números.

Diferenciando Imóvel para Investimento de Imóvel para moradia

Toda compra de imóvel é um investimento? Claro que não.

Mas a grande maioria das pessoas acha que é. Infelizmente tem algo bem errado nesse pensamento.

É comum achar que toda compra de imóvel é investimento pelo mesmo motivo de achar que alugar imóvel é perda de dinheiro: crenças limitantes.

Quem nunca ouviu falar de algum caso de valorização de um imóvel que parece impressionante? Um terreno comprado por R$ 40.000 a 40 anos atrás valendo hoje R$ 700.000?

Incrível investimento, não?! não.

Se você realmente acha um bom investimento, melhor ler este artigo.

E se você quer realmente investir em imóveis da melhor maneira possível, escrevi sobre isso neste artigo.

O mercado imobiliário é como qualquer outro ramo de investimentos. Tem negócios bons e negócios ruins.

Se você quer analisar o investimento em imóveis, tenho uma planilha que pode te ajudar. Para baixá-la gratuitamente é só ir aqui nesse link.

A cultura do brasileiro é “comprar imóvel não tem erro”. Mas não é assim que a banda toca…

Toda compra de imóvel tem que ser muito bem pensada e analisada.

Muitos não entendem que imóvel para moradia é diferente de imóvel para investimento.

Não ache que a compra da casa própria é um investimento por ter “algo que é seu”. Quem coloca na ponta do lápis sabe que nessa operação há muito mais prejuízo do que lucro.

Quanto você faz a compra de um imóvel próprio, deve calcular a quantidade de juros que você paga no financiamento, quanto você gasta de condomínio/reformas da casa, quando esse dinheiro renderia em uma outra aplicação…

Agora quando se compra um imóvel com o intuito de investir, a história muda. Toda decisão deve ser muito estratégica e bem pensada.

Você estará se arriscando. É bom procurar um lugar onde ainda crescerá toda uma cidade por volta, que hoje esteja barato. Imóveis que estão começando a ser construídos ou até mesmo na planta, se você confiar na construtora…

É uma diferença gigante entre um e outro.

Para começar a analisar o que é melhor para você, é bom que tenha isso bem claro na sua mente.

Comparação entre Alugar x Financiar

Vamos agora aos números. Eles nunca mentem.

Comparar um aluguel e um financiamento é simples. Para deixar mais real, vou fazer a simulação de um imóvel de SP listado para venda/aluguel no site da zap imóveis.

Vou usar o imóvel aqui da imagem abaixo

O valor de venda é R$ 400.000,00 e o aluguel é de R$ 1.700,00. Um percentual de 0,425%, que é um pouco baixo no quesito investimentos mas na média quando se trata de imóvel.

Nesse caso você tem 3 opções:

  • comprar à vista;
  • financiar;
  • alugar.

Vamos dizer que você opte por financiar o apartamento.

Simulando, para fazer a compra e o financiamento, você dispõe hoje de R$ 100.000,00 e financiará os outros R$ 300.000,00 em 20 anos.

Tentando trazer para um valor aproximado da realidade, vou utilizar uma taxa de financiamento que o próprio site da zap imóveis indica.

Como a maioria dos financiamentos hoje é feito pela tabela SAC, o valor da parcela começa alto e vai diminuindo com o passar do tempo.

A prestação começa em R$ 3.665,14 e vai diminuindo mês a mês até chegar em R$ 1.260,06.

 

Se você não está familiarizado com a tabela SAC e não entende o motivo de ir reduzindo a parcela, vou explicar brevemente. Se você já conhece, pode pular este quadro.

Como o próprio nome diz, é uma modalidade de financiamento que se chama Sistema de Amortização Constante. Ou seja, a amortização (o valor que vai efetivamente abater o saldo devedor) é sempre o mesmo.

Por exemplo: Se você financiar R$ 240.000,00 em 20 anos, você vai ter os 240 mil divido por 240 meses que resulta em R$ 1.000,00. Esse valor de R$ 1.000 será constante até o final do financiamento.

Para calcular o restante da parcela, basta calcular o juros cobrados pelo banco que incidirá sobre o saldo devedor mês a mês.

Como todo mês você vai abatendo R$ 1.000,00 do saldo devedor, o valor do juros vai diminuindo, visto que você vai devendo cada vez menos.

Vou te mostrar exatamente o cálculo que foi feito no financiamento que estou usando como exemplo aqui.

É bem simples de fazer o cálculo em uma tabela excel. Se você tiver dificuldades, entre em contato comigo que posso te enviar a planilha onde mostra as fórmulas.

O valor médio da prestação é de R$ 2.462,60. Só que para ser mais preciso, eu vou utilizar o valor de cada parcela, mês a mês, para chegar nos valores que precisamos.

Então vamos aos números do financiamento:

Com os dados que informei, o financiamento de R$ 300.000,00 geraria uma parcela de R$ 3.665,14 conforme a imagem mesmo da simulação feita no site da zap imóveis.

No final dos 20 anos, você estaria com seu patrimônio no valor de R$ 400.000,00, que é exatamente o valor da casa.

NOTA:

Eu sei que você deve estar falando pra você mesmo "Ah, mas depois de 20 anos o imóvel teria se valorizado bastante, estaria valendo mais que R$ 400.000,00."

Calma que no final de tudo vou explicar e provar o motivo de estar usando o mesmo valor.

Mas para isso, você teria desembolsado R$ 691.024,50 (os R$ 591.024,50 que seria a soma de todas as parcelas + os R$ 100.000,00 que você deu de entrada) para chegar nesse patrimônio.

Você acha que essa conta tá fazendo sentido?

Esse é o cálculo que a esmagadora maioria dos brasileiros defendem e acham a mais correta… então só pode fazer sentido, né?

Agora vamos ver como é o lado de quem estaria alugando o apartamento pra depois efetuar a compra dele.

A ideia é que ele desembolsaria o mesmo valor do financiamento, mas como o aluguel é menor que a prestação, a diferença vai ser alocado para um investimento de renda fixa.

Vamos aos números:

Repare que o valor dos R$ 100.000,00 que seria dado de entrada, você vai aplicar em algum ativo financeiro (ou vários ativos) para que possam render juros para você.

Nesse caso estou utilizando a rentabilidade de 0,4% já descontado a inflação. É um número bastante real.

Na coluna “Parcela – Aluguel” é exatamente a diferença da parcela do financiamento que você estaria pagando, menos o aluguel. Essa diferença é que você vai estar investindo todo mês na sua aplicação, o que vai aumentar seu patrimônio mês a mês.

Para entender melhor, é só conferir que a primeira parcela do financiamento é de R$ 3.665,14 e como o aluguel é de R$ 1.700,00 sobraria os R$ 1.965,14 para investir.

Ficou bem claro isso? Aqui é a maior vantagem de optar por alugar um imóvel ao invés de financiar.

Notou que após somente 2 anos você já aumentou seu patrimônio em aproximadamente 50%?

Veja que no mês 22 a sua quantia investida chega em R$ 149.538,17. Seu patrimônio está aumentando mesmo você pagando aluguel!

Agora vem o mais interessante:

Após 11 anos pagando aluguel e investindo a diferença da prestação-aluguel você chegará na quantia de R$ 400.000,00. Ou seja, você pode comprar o imóvel à vista, em cash!

E é isso que fiz na simulação. Assim que juntou os R$ 400.000,00, eu subtrai esse valor do cálculo para continuar e ver quanto você vai chegar no final.

Repare que o valor poupado mensal pulou de R$ 667,00 para R$ 2.356,94. Agora você não paga mais aluguel e poderá investir o dinheiro integral que pagaria de prestação, esse é o motivo.

Agora está na hora de voltar a acumular dinheiro.

É assim que você chegará no final dos 20 anos.

Além do apartamento de R$ 400.000,00 você ainda terá R$ 254.785,03 na sua conta, para fazer o que quiser.

Se você quiser vender o apartamento, pode acabar comprando um outro por R$ 650.000,00 à vista. Você está livre de dívidas e com um bom patrimônio.

Vamos a comparação final:

Nos 2 casos, após 20 anos, você terá o apartamento quitado.

A diferença é que financiando, você não terá mais nada de patrimônio e alugando, terá R$ 254.785,03.

Calma lá! Você achou que eu estava esquecendo né?

Como que um imóvel vai estar valendo a mesma coisa depois de 20 anos?!

Ele com certeza vai se valorizar nesse tempo todo e vai valer bem mais que R$ 400.000,00!

Essa colocação é muito precipitada. Única forma de você conseguir uma valorização considerável, é se for um imóvel na planta.

Fora isso, todos os imóveis tendem a se valorizar conforme a inflação ao longo do tempo. Eles tem um aumento considerável nos 5 primeiros anos, normalmente.

Depois disso, começam a se valorizar como a inflação.

Tudo bem se você não acredita no que eu tô dizendo. Deixa eu te provar.

Esse é o índice FIPEZAP, um ótimo índice que acompanha o preço dos imóveis em todo o Brasil. O único problema é que começou a ser medido a pouco tempo.

Mas é possível ter uma ótima noção do que aconteceu nesses últimos 5 anos.

Enquanto que os valores dos imóveis se valorizaram 29,37% a inflação subiu 40,16%.

Exatamente essa é a realidade da valorização de imóveis. Ela vai ficar intercalando com a inflação. Tem horas que vai render mais, como no final de 2014 e horas que vai render menos como a situação atual.

Como eu considerei já o rendimento das aplicações financeiras de 0,4% líquido e pós-inflação, eu desconsidero também o valor de valorização do imóvel.

Não adianta negar, ficar com raiva, falar que esses indicadores estão errados e que imóvel sempre se valoriza. Simplesmente não é assim.

IMPORTANTE: O erro que muitas pessoas cometem.

Veja aqui que eu utilizei o mesmo valor gasto mensalmente. Tanto no caso de financiar como de alugar, o desembolso mensal começa em R$ 3.665,14.

O erro de muitas pessoas é que elas procuram um lugar para alugar que custe aproximadamente R$ 3.600,00,valor de aluguel de um imóvel que não é compatível com o estilo de vida delas.

Se você pode pagar no máximo os R$ 3.665,14 que seria o valor da prestação, você precisa procurar um aluguel que seja mais baixo, como no exemplo de R$ 1.700,00.

Caso alugar um apartamento de R$ 3.600 mensais e você não conseguir fazer uma poupança mensal com isso, aí sim você estará perdendo dinheiro!

Exatamente isso que torna o aluguel um vilão, mas a vantagem dele é que para o mesmo imóvel, o aluguel é sempre mais barato.

Basta entender qual o imóvel compatível com a sua renda hoje, tanto para alugar quanto financiar.

 

Conclusão

Financeiramente, é muito melhor alugar que financiar um imóvel.

Demonstrei isso com números aqui nesse artigo.

Como eu disse, se você tiver um sonho de fazer uma casa/apartamento do seu jeito, quebrar paredes, pintar e decorar, você pode sim financiar.

Desde que essa perda financeira valha a pena todo o gasto que você vai ter.

Minha intenção aqui não é te convencer a largar seu imóvel e morar de aluguel. Só quero que você tome uma decisão 100% consciente de que poderá estar perdendo dinheiro caso opte por financiar.

A decisão sempre será sua.

No exemplo real que demonstrei, não valeria a pena esperar 11 anos para fazer a casa que você sempre quis? Para ter mais de R$ 250.000,00 valeria muito, pelo menos pra mim.

Lembre-se sempre do erro que comentei, não adianta procurar um imóvel onde o aluguel seja o mesmo valor da prestação, pois esse imóvel não é compatível com sua renda hoje.

Se ficou com alguma dúvida ou quer ajuda com os cálculos para o seu caso, é só comentar aqui embaixo.

 

Grande abraço!

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Pós-graduado em finanças pela Fundação Getúlio Vargas e bacharel em Administração. Gestor Financeiro da High Stakes Academy e Consultor Financeiro Pessoal, ajudando diversas pessoas a melhorar sua vida financeira. Estudante e atuante no mercado financeiro desde 2010.

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